【顶】综合剖析房价必降的四十理由（2）

丁不二1

　　价格以价值为轴心，缭绕价值上下波动。严峻违反价值规律是不可能久长的，只要有信心，有耐心，就可以在价值轴心四周买到价格较合理的住房。那么，价值轴心在哪里呢？6年前，二线的H市房价在价值轴心下边，每平米只卖3000元。其中已包括了土地、人工、材料、管理、营销、利息等成本和各方的合理收益。现在居然卖到1.2万元。“价值轴心可能是7000元”(涨4000)。通膨所增加的土地外成本不超过700元。土地是全民所有，许多行业的利润小于5%，美国开发商只有5%的利润，所以土地、税费、开发商收益和红包成本共增长3300元，市场就给足面子了。
　　价值轴心7000元是可能见到的，这是各方都能接收的较合理的买点。因为对价值规律的神意各有懂得，市场是不断稳定的，价格取舍因人因时因地各异，买点的盘算还有多种(房价收入比、房价房钱比、波浪实践。市盈率、对照收益率等)，买点有多个，所以你可以综合剖析，纠偏修改后做出自己的价格断定和交易决议。
　　28、银行按揭是杠杆毒药。“按揭击鼓传花”被叫停后张三们拿着最后一朵花。驳“银行永远会支撑房市炒作”和“银行按揭是对房市的最大支持。”的错误观点。
　　29、物业税将逼出房市“大小非”，是压垮房价的“最后一根稻草”。驳“物业税不会出台，出台后房市也没事。”的错误观点。
　　炒房者说：“我们有中国特色。”好啊，上天管不了你？不遵守规律的事，中国人以前没少干，最后上天(规律)都使我们付出了惨重代价。2008 年3月，有名经济学家、央行货泉政策委员会委员樊纲说：“依照现在的收入，房价涨得过高过快，就会出现泡沫，而泡沫迟早是要破掉的。连美国这样发达的市场经济国家有了泡沫都早晚会破，我们一定不要相信那些叫嚷中国的泡沫永远不会破的胡话。”
　　40、 看日本跟香港的房跌情形，知大涨之后必大跌。驳“房价下跌幅度不大”的毛病观点。
　　21、价值法则比人强。只有有信念，有耐烦，就可能在价值轴心邻近买到价格较公道的住房。驳“屋子价高有理，不可能廉价”的错误观点。
　　炒房者自己怎么死的愣是不知道，只因不懂“下棋要看后三步”。有个幼儿园的标题：树上10只鸟，打下来1只，还剩几只？都吓破胆了，都逃命了。
　　第8阶段是横盘筑底，拂晓之暗，上涨前夜，先知再现。
　　第5阶段是拐点到来，利空连连，救市无望，降价一直。
　　中国人爱“赶集”，爱“凑热烈”，碰到大便宜，老是猖狂地争先恐后地往前冲，而后吃亏了就像潮水般地退去。事后才明确大家都像三五岁的幼儿那样愚蠢和激动。30年来，玩过无数的“家家”。炒卖过打算物质，炒卖过走黑货，炒卖过国库券，炒卖过正人兰，炒卖过手机，炒卖过入口汽车，炒卖过城市户口，炒卖过原始股凭证，炒股，炒外汇，炒期货，炒黄金。哄买过确实良布 ，哄买过分柴盐巴，哄买过家电，哄买过摩托车，哄装过电话，刚哄买过房子，正在哄买黄金。N年之后呢？
　　房地产泡泡主要是由银行资金吹起来的。在次贷风波和越南危机的提示下，中央实施压缩政策，第16次上调存款筹备金率，银行不得不对房地产减少了资金供应。卖不出房子就会导致银行贷款超期，银行不良贷款超标就会导致分行长下台，所以分行长就急死了！不降价就按照抵押收房去拍卖，那样损失更大。开发商不敢得罪“钱老爷”，所以不得不降价。
　　25、汇率可能先升后贬，房价奇高，热钱只出不进。驳“人民币对美升值，对内贬值，热钱大量流入，房价必涨。”的错误观点。
　　房地产市场应该是以消费为主导，以投资为辅的市场，不应当演变为投契炒作的市场。住房必然回归民生属性，必然回归花费品定位，必然回归合理价位。大涨时无人不赚。熊市里股民7亏1盈2保本。不跑白忙一场。炒房要留神控制分寸， 适可而止， 见好就收，要满足常乐，留点利润给本人吧！
　　自行车上坡必然是：逆水行舟，不进则退。每分钟只踩5下，即小于所需要的最小速度时，一定会倒退。房价上涨速度小于每年5%时，钱就会流到投资高地去，一段时光后就会下跌。所以，有价无市时，高位久盘必跌。自行车上坡一定要“把吃奶的力量也使上去”。下坡不需要使劲，靠惯性就会越来越快。房价上涨时是大量的钱推动的。房价下跌时，不要相信“大家都在做长期投资”，小量就会大跌。
　　低位买入才叫先知先觉。目前各地的房市，许多处所处于拐点到来的第5阶段，广深处于房价中跌的第6阶段。买涨不买跌。高位还在买的会深度套牢。大势已去，不识时变者还能撑多久呢？
　　31、 房市“已是悬崖百丈冰。”“雄关漫道真如铁。”“山重水复疑无路。” “路漫漫其修远兮。” 驳“房市不会有熊市，小跌后还要再涨”的错误观点。
　　第6阶段是房价中跌，后觉跟卖，恐慌加剧，跌幅已深。
　　24、 张三们拿的已经是最后一棒，傻瓜才会去替死。驳“有房在手不愁卖”的错误观点。
　　可能成为“亿元负翁”是开发商一直喊“救命”的根本起因。按一套住房来说。总价100万，开发商有40%即40万的利润。熊市一来，跌 40%，利润就全部没有了。自有资金和股金投入20万，贷款和借款40万元。贷款和借款按平均年利率10%来计算，一年需要付出4万元的利息，其他用度2 万元，共6万元。熊市一来，中跌后阴跌再阴跌，成交量稀疏。按国外的情况，熊市大多在5年以上 * 6万元 = 每套亏掉30万 * 500套 = 亏损1.5亿元。为了“救心”壮胆，最近，在心虚恐慌的“猪圈”里深刻发展了学习“猪刚强”的活动，但收效甚微。救市之声不绝与耳，就像救护车鸣啼声一阵一阵不断传来，明明是生病住院了，你还在说“他来日要去跳高夺冠”，不是无知，就是在忽悠人。
　　第3阶段是如日中天，利好频传，买者踊跃，迭翻新高。
　　开发商的“慢性病”为何很致命？开发商像笨猪。把房市搞得像飞船，总在天上飞着。见顶不跑，在高位死撑着，只上不下，无底可抄，有价无市，下跌迟缓。这对资金密集型行业是很致命的。拖久了，光是利息就亏掉不少，会被各方催债搞得寝食难安。拖久了，变成“慢性病”，熊途漫漫，谁也不知要蘑菇到哪一年。股市庄家就很聪慧，把股票搞得像飞机场，飞机有上有下，旅客源源不断地来买票。庄家见顶就逃，往下敢于杀出空间，高卖低买，有底可抄，上上下下，交易茂盛，财源滚滚。
　　所有处于高位的货色都存在恐怖的力气，这在物理上称为势能。政府救市就是堵堰塞湖，是绝路一条。政府不愿看到“涨得越高，迫害越大”的效果，不得不提前劝导。要么主动泄洪(不死人)，要么被动等着崩堤(死人)。四川省长要选哪一项才干保住官帽子？如果再次上涨，那也是回光返照，拉高出货，那只是筑一个更有回落势能和更大下跌空间的大顶而已。放任水位持续升高，势能就越大，一旦垮塌，死的人就多了，丧失就大了。房价上涨20万元，那么下落的势能小，不会跌。上涨100万元，那么着落的势能大，会大跌。一旦大跌，就像一块被推到高坡上的大石头，势能太大了，惯性太大了，谁也拦阻不了。看股市吧，大跌再“救市”就不灵了，只是增添价格活动的摩擦系数罢了。
　　在股市，今下战书买明上午可卖，随时都有短炒者接手，100万元的股票要卖出时，一按卖出键几秒钟后款就到帐了。一套房可能1年还卖不出去，一买一卖的交易期需要几个月，买者给2万元定金，第29天他发明房价已下跌了3万，因为他那2万已跌没了，大跌后还要阴跌三五年，就不会接下还要跌几十万元的“高位掉下来的飞刀”。房市没有疾速的出局机遇，一旦关门打狗，就像“下行的电梯”的铁门，“喀嚓”一声关上后谁也无奈出逃。面对这一终局，很多人在高位就会恐慌，就会争先恐后地杀低抢跑道卖出，从而引发大跌，推进大跌。
　　按揭的杆杠放大作用的长处体现在低位；房贷到高位会放大亏损，是“杠杆毒药” ，药性一发生就会躺倒一大片。炒家购置1000万的房子，自己只有300万，按揭700万。房价跌了40%，房子的市价降为600万，那就逝世定了。3个月未交按揭款，银行就来收房。熊市拍卖必然低于市道价，拍得550万，自己的300万不见了，还欠银行150万，成为“百万负翁”，被银行列入“黑名单”，没有卷土重来的机会，永久不得翻身。房价涨时，放大盈利而笑不拢嘴。房价跌时，放大亏损而哭干眼泪。因为成果重大，到时会争先恐后地卖，“房牛市”的大堤就这样溃于蚁穴。
　　从原理上说：某市每年盖5万套商品房。2010年，处于“准客户圈”顶层的有6万人买得起120万，开发商就一套卖120万。第2年，处于 “准客户圈”顶层的有6万人买得起100万，就卖100万。第3年，处于“准客户圈”顶层的有6万人买得起80万，就卖80万。“住房扩销普及”像高考招生，从高分往低分，分批录取，不断往低层次普及。较有钱的先买先走了，留下来的“准客户”消费档次越来越低，价格就不得不每年降低。30年前高考录取率在 10%以下，现在60%以上。所以“班长”可能有熬到买得起的那一天。但是，投资房(就像汽车一样)存放的时间越长越不值钱，就像清华北大来招不走，本二也不走，“过了这个村就没有这个店”，等到的将是本三。投资投机者坚持就是失败。
　　第7阶段是阴跌不断，钝刀割肉，深不见底，套牢难眠。
　　地球不会永远存在，世事没有永远顺利，开发商也不会永远牛气，看各国的房价就晓得了。现在是寰球化时代，一叶知秋。欧美房市一路下跌，我国不可能独善其身。
　　33、只要有5%的动摇分子要“落袋为安”或割肉，就足以把房价杀低40%。驳“中国人最爱买房，大家都在长期投资，大抛盘不会涌现。”的错误认识。
　　石油比房子重要得多，稀缺得多，刚需性更强。2010年11月，领有大量油田的中国石油上市首日最高价48.62元，2008年8月中国石油大跌见到13.18元。你在48.62元时买了，然后对大家说中国石油(12.15,-0.03,-0.25%)拥有长期投资价值，那只是自欺欺人，只是笑话。房市大牛市里每平米1.2万元感到还要涨，一窝蜂跟风买进。大熊市里每平米0.7万元咋看咋心虚，许多人跟风杀跌。可见炒房者的各种理由在冷酷的市局面前显得如许的苍白无力。在牛市里价值分析很有用，比的是看谁握得住。熊市里比的是看谁跑得快，讲价值讲巴菲特式的长期投资就舍不得卖，许多老股民就是这样被套死的。
　　目前中国经济的表象与日本“失去的10年”之前状态有许多类似：美元弱势是一种“多印钱以吃钱”的盘剥手腕。美国大幅减息，大印美元，逼人民币对美元升值，从而将更多的美元赶进我国。美元必须兑换成国民币能力流畅，于是我国不得错误应地加印人民币，所以热钱泛滥。人家减息而我国加息的话，会导致更多的美元流入。无法加息，于是通胀难控，经济恶化，进退维谷、苦无良方， 如果房价继承上涨，就会开门揖盗、火上浇油。
　　房地产是资金密集性产业。许多地产公司的负债率在70%以上，乃至空手套白狼，很容易产生资金链断裂的危机。据统计，上市房企的2010年经营运动发生的现金流量净额为负数366亿元。高负债率、低现金流使开发商急得像热锅烤蚂蚁。问君能有几多愁？恰似一江钱水向东流。前些年，不少开发商自有资金未几，靠“红包”取得土地，通过典质土地失掉银行贷款去缴交土地款，动工初期就预售获得卖房款，拖欠修建公司和钢材、水泥等原材料企业的资金。现在一看势头不好，大家都翻脸不认人了，麻烦就一个接一个来了：土地履行拍卖，有的本钱大增。有的囤积的土地5年也开发不完，开发资金的缺口很大，超过2年不开发就会被无偿收回。重征土地闲置税，土地养不起。买者已经不肯买期房，有价无市拖得越久，资金压力也就越大。建造公司要求开发商按进度支付工程款。钢材、水泥等原资料企业要求带现金提货。最头痛的是鼎力紧缩银行对房企的新贷和银行来讨旧债。
　　在管理经济中，政府治理有个老弊病叫“政策多变”，病症是“打摆子”。运用市场手段来管理时，“一放就乱”。好比股市由998点大涨到 6124点，股票鸡犬升天。房市也一样，热气腾腾，牛气冲天！“一乱就管”，应用管理手段来调控，收紧银根，不断加税。“一管就死”，比方股市见大顶 6124点后最低跌到2284，跌去62.7%。同一个屋檐下，房市岂能独善其身，上下大波动是必然的。房市离“一死就放”还早呢。
　　36、 买卖来回需要几个月，流动性差致房市于死地。驳“期待跌势暧昧再卖不迟。”的错误观点。
　　三十年河东，三十年河西。再好吃的美食佳肴也有吃腻的时候。再好的产品也有大家不再大把烧钱的时候。一种生意特殊赚钱，大家都来做，未几就洗牌。百分之几百的利润降到保本，降到赔本。社会是不断发展的，不断立异，常炒常新，有了热点花样来炒，老花样和冷门名堂的价格就回落了。按同品位和按全市月均匀收入来说：1988年买一台18英寸彩电，需要10个月的工资，现在1个月买2台。1992年前后买一部手机，需要40个月的工资，现在1个月买 2部。那钱花得真是冤啊。几年后，肠子都悔青了。炒房已是昨日黄花，炒房危及民生，不会长久。永远的热门的是股市。不信就看西方国家！
　　要看到，香港1997年房价泡沫破灭11年了，还没有见到当年的最高价。日本房价泡沫幻灭17年了，离当年最高价远得很。如果经由20年日本创下新高，炒房者得到只是资金坐牢20年，倒亏了20年的利息，我们从这种长期趋势中能得到什么利益？
　　热钱是玩过日本、泰国和越南的老手。一线城市的房价收入比是美国的4倍以上，莫非热钱不懂高位应该逃顶，是高唱《死了也不卖》的呆头鹅？房市可能几个月也变现不了，岂非新热钱是傻瓜，不知套牢万般苦，还要往里冲？新热钱不肯买，老热钱要卖，所以房价必跌。
　　专家说：为了经济发展和金融安全，房价不能跌。那就听你的，让房价不断上涨吧，结果呢？今后再跌对经济发展和金融所造成的损失更惨重，更不可收拾。小孩高烧到39度，刚降到38度，专家就大叫：“医生，不能再降了。”医生答复说：“不降就会再高烧到40度去，那要死人的。”专家的小孩在树上越爬越高时，他难道会大叫：“往下爬会摔断腿，你继续往上爬吧，爬得越高越平安。”怎么惩办专家？让他骑自行车，8小时不休憩地上坡，累死他。专家需要胃开刀，不开刀会有性命危险，开刀会临时影响身材，过后更健康，他怕痛怕花钱而谢绝医治，对吗？
　　一个人的寿命的是非是由最差的那个器倌决议的，有一个器倌完蛋，人就完蛋了。所以房价要跌，重要的理由中有一种成破就足够了。这就是危险。
　　第2阶段是开始上涨，信心大增，买者日多，到处盖楼。
　　34、 熊市里一切都有可能，可怕的事太多了。驳“买房比其余投资保险，房价只会小跌不可能呈现大跌。”的错误意识。
　　社会出产力在不断发展，任何国度任何高端产品都要走不断降价以增大“准客户圈”的“产品扩销普及”之路。开发商也将要走“住房扩销遍及”之路。不信？你看“手机扩销普及”：20年前只有1%的人用得起手机，现在60%以上的人在应用，从厅长到处长、科长、股长、工程师、干事、班长、技巧工、普工，已经普及到干净工 ，一万多元降到多少百元。你再看“汽车扩销普及”，1976年连中心大首长的儿女家里也不私人汽车，当初普及得到处在堵车。
　　有的人看到房价上涨，甚至猜测房价会上涨，心里就很张皇。我相信价值规律，心静如水。万有引力，涨得越高，回落的势能越大。弹簧拉得越高，回缩力越大，回落的地位越低。
　　32、 炒房者正在反复许多股民的错误：在投机市里做长线投资。驳“房价的长期趋势是上涨”的错误观点。
　　金融大鳄索罗斯说：“凡事总有盛极而衰的时候，大好之后便是大坏。主要的是认清趋势改变不可防止。要点在于找出转折点”。说的是要把这个国家的经济成果吃掉。
　　1997年，香港房价炒到了10万一平米。1998年开始持续下跌6年，下跌65%左右。2003年非典，跌到均价33000。当时，人们的常用词是“一夜赤贫”、“家徒四壁” 和“百万负翁”。以前，香港人也是认为人多地少，房子不可能下跌。现在，他们经历过了1998年的房地产瓦解，亲眼看到身边的人因为炒房子而倾家荡产，所以不乐意再冒险去炒房。
　　房价下跌，用天价地盖房就亏本了，土地就流拍了，“卖地财政”就走不通了。“以地生财”变为“以房生财”的物业税就不得不出台了。“吃土地”的对像少，吃不饱，弊病多，背骂名，不可连续。“吃物业税”的对像是人海。这是国际通行，名正言顺。已经空转多年，像自己去银行交水电费或交个税那样简易可行。但这是压垮房价的“最后一根稻草”。房子多了养不起，炒不起，分歧算，将像股市“大小非”一样卖盘汹涌，10万套投资投机房抢过独木桥要卖出，就像城市大堵车一样，房价不跌才怪呢。
　　23、 “住房扩销普及”很像高考招生，分批录取，价格越来越低。驳“房子像老酒，放得越久越值钱”的错误观点。
　　如果谁在2007年10月股市6124点时，说股市会跌到2000多点，谁会相信呢？然而，人们以为不可能产生的事件却发生了。这就是市场，这就是市场的无情，没有什么不可能。2008年8月8日，68.59元的招商地产[简介最新动态]跌到12.6元(跌81.6%，即100万剩18.4万)也没几人敢买。最初让快捷套牢40%，反弹总是夭折，之后就是漫漫阴跌和熊市不言底。熊市里一切都有可能，可怕的事太多了。
　　22、 儿童玩游戏需要常换常新。驳“炒房永远存在”的错误观点。
　　房价已涨4倍，政府趁早碰破它只是中跌，任其大涨会大跌。不软着陆，就会硬着陆。政府不会坐以待毙，炒高房价就是搞地上悬河，不自动把小卒(房市)收拾了，别人(外资或天老爷)会来整理你的大车(经济和金融)。丢卒保车是人在江湖，身不禁己啊。任其大涨就是用大红包欢迎短线热钱高位逃顶。日本和东南亚前车有鉴，后患无限。如果热钱大退却，釜底抽薪后房价会暴跌，发展结果将被洗劫一空。假如股价房价在热钱退却之前大跌三五成，就构成关门打狗，为我所用。股价房价须要献身。舍不得孩子套不到狼(热钱)。要么大跌套住热钱，要么热钱逃走房价大跌，早晚都要大跌一回。
　　畸形的融资渠道被关闭后，有的开发商无奈之下只能抉择民间借贷，民间借贷的资金成本十分之高，年利率可达30%。不借确定死，借了只是死的晚一些而已。所以此路不通。先降价为强，后降价遭殃。不卖跳楼价，就要人跳楼。楼盖好了不赶紧卖掉，楼变烂尾楼，人变猪猡！几经劫后余生的万科[简介最新动态]最精灵，表示得最为迫切。就像农夫在台风到来前要将地里成熟的水稻抢收回家一样，不想死的开发商会争先恐后地降价卖房，拿到现金，以解当务之急。
　　银行按揭是房价大涨的最主要因素之一。假设有100套房要卖，有150个人要买。其中100个人能承受30万的价位，50个人买不起。卖价定在30万，房子就供求均衡。这时，“半路杀出一个程咬金”，银行说：我可以贷款7成给大家。于是，卖房者和炒家伺机一步一步地将房价涨到100万了，30 万房价就成了30万首付。
　　“住房扩销普及”进程中囤积严峻。名义上目前“处长”才买得起，实际上连“班长”的住房也建好寄存在炒家手里了。炒家不知道“产品普及”是 “放之四海而皆准”的经济规律，想赚“高额保存费”，在做“老酒放得越久，价值越高”的黄粱美梦呢。我很弱小，很无奈，很焦急，然而给我撑腰的是比大官更大的老天爷(经济规律)。为何要急呢？等候普及吧，坚持就是成功。
　　“炒房搏傻游戏”玩不下去了，大多数人拿着最后一棒。炒房者张三在2010年花130万买房× 1.35 = 2009年拟以176万卖给李四。扣除税费本钱耗费后，2年才实赚到20%。炒房者李四以176万买房 * 1.35 = 在2011年拟以238万卖给赵五。赵五以238万买房 * 1.3 = 2013年拟以309万将已盖6年的旧房卖出去。李四“用屁股想”就知道，以前309万可买10套，赵五凭理性就不可能接手。李四们说：“张三们拿的已经是最后一棒，傻瓜才会去替死”。
　　疯狂是要付出代价的，大涨了就有风险，就要大跌。这是投机市场的铁律。曾经阅历过海南房地产泡沫的潘石屹描写当时的疯狂：“从1楼签了房产卖买合同，到 6楼加价就卖了。”政府调控后，海南房市崩盘，经济萧条，失业增加，金融损失，财产散失，经济一败涂地。几年后房价跌至每平米几百元还无人问津。
　　涨价涨得通货膨胀，涨得口碑载道，涨得调控不得不真抓实干，冬天的害虫不被冻死，来年的收获怎么能好？ 利空满天飞，恐慌氛围洋溢。广深跌势吓人。围城外的人不想进去，大家据说过“新手死于大顶，老手死于熊市抢反弹”的股言，都在隔岸观火。围城里的人想出来，叫卖声一个比一个高。“冬天”里，房子可能变成任人杀跌的“负资产”。涨时超涨，跌时就会超跌。“树倒猢狲散，墙倒众人推”。下跌的第一年，跌去15 万，外加资金成本损失5万，共损失20万。下跌的第二年，共损失30万。下跌的第三年……买涨不买跌，阴跌再阴跌，不反弹。熊市不言底，“敢问路在何方”？“识时务者为豪杰”，“英雄不吃面前亏”，面对银行要收房，几人能顶得住？
　　苛利烂库是开发商太贪的成果。在房价的拔河中只有二种结果：或大家把房价拉下来了，或大家拉输了都走了，没有克扣对像了。房价上涨需要“可恶的刚需”去冲锋，开发商却只顾自己多赚，每天在大批地毁灭“可怜的上帝”。其实，房市里没有真正的刚需，买不起时可以先租房，不必睡在街上啊。消费者是 “衣食父母”，开发商却毫无孝心，明火执仗地大掏钱包。被忽悠后。民众终于清楚了：王婆卖瓜永远会自卖自诩，理发师永远会说“你现在需要理发”，盖房炒房者永远会说“现在买房的机会最好。”不说房价还能上涨的话，他能卖出去吗？不说房价还能上涨10年的话，你跑在他前面，不就套住他了吗？
　　客观规律不以人的意志为转移。珠峰再高也有头。树再大也有顶。房价股价像海水，有潮起必有潮落。房价股价像荡秋千，有时高有时低，荡得越高，回落的惯性就越大。政府是上帝，也发明不出只有上坡而没有顶部和下坡的通天路。面对客观规律的惩罚，政府所能做的只是尽可能地下降对经济的损害。政府能为所欲为的话，地震为何不能预告？政府无所不能的话，腐朽、传染就不见了。
　　赌人民币升值的热钱不可能只进不出，撤退是迟早的事，大进之后是大出。人民币不可能始终升值，升值之后是贬值。炒高股价房价是为了高抛赚差价，大涨之后是大跌。十几年前热钱就是这样玩日本的。