【顶】综合剖析房价必降的四十理由（1）

牛牛1

　　在二线的E市，总人口1000万。300万人租房 / 6人 = 目前有人寓居的可出租房50万套 + 闲置房、挂牌待售房、在建房等12万套 +“六年里新增闲置房”6万套 = “六年后可售将可售房总数”68万套。
　　炒高房价不合乎权衡改造准确与否的“三个尺度”，不利于发展社会主义社会的生产力，不利于加强社会主义国家的综合国力，不利于提高人民的生活程度。房价再上涨对国家来说，得不偿失，后患无限，误国不浅。为了救国，房价必降。
　　6、通膨初中期，房价股价大涨过头，导致中后期大跌过头。驳“房产永远是保值增值，抗通膨的最佳投资品”和“通货膨胀之下，拿现金不如持有房产。”的错误观点。
　　买房投资是“先赚房租后赚涨价”。因为房价不涨了，收益只有租金了。目前，房租涨不动是明摆着的事实。在二线的H市买房花120万/ 70年 = 每年折旧1.7万。5万元的装修、家具、家电 / 10年 = 每年折旧0.5万。中介费和其他用度平均每年0.3万。租金3万 - 1.7 - 0.5 - 0.3 = 一套100平米新房一年的“租金实际收益”0.5万元。125万房资 × 银行五年期利息率0.0587 = 一年利息有7.6万。0.5 / 7.6 = 15分之1。说明投资回报低得“别人我不告知他。”
　　为何有许多人买房产做长期投资呢？因为他们有非常强烈的感性认识：改革开放(1978年12月)以来的30年里，以沿海二线城市E市为例，大概地说：猪肉由0.8元涨到14元，18倍。大米由0.14元涨到2.3元，16倍。全市年平均工资由400元涨到22000元，55 倍。房租涨200倍以上，房价有的由不到100元涨到1万元，折合成同材质，涨了50倍以上，土地一亩由几千元涨到几百万，涨了500倍以上。许多人没有看到30年的涨价全景，只看到一二十年或近几年来的涨价片断。因为没有当真调查剖析，不少人因而产生了“眼看着房价涨了许多倍，说明钞票贬值太多了，说明投资房产永远能跑赢通货膨胀。”的错误观点。
　　房子在30多年后就是一堆垃圾，所以炒房实在是在炒土地。问题在于：土地少是真话，土地奇缺是谎话，奇缺使土地不断增值更是假话了。
　　投机炒作才是房价大涨的主要原因：第一成本的土地是在炒作和竞拍中飞涨的，房价是在捂盘加炒作中哄抬上去的，“红包”的膨胀是在投机炒作中水涨船高的，连税收也是养虎遗患后借口打击投机炒作而增加上去的。
　　1、房价收入比奇高，泡沫很大，大众不堪重负，影响社会提高。驳“通货膨胀后工资提高，房价收入比就不高了。”的错误观点。
　　牵牛要牵牛鼻子，打蛇要打七寸。通货膨胀和物价上涨会损坏全部经济体制，不得不管理。管不住房价这个“带头大哥”，就别想管住大家，大家就涨价不断。最终，大倌为了山河，中小倌为了交椅，不得不调控，不得不逼迫“带头大哥”(房价)带头降价。
　　在中国人中，胡润百富榜上的十大富豪，有8个来自房地产业。在美国人中，历年的世界首富有做软件的比尔盖茨和炒股票的巴菲特；目前，没有盖房炒房的进入十大富豪。说明在我国，“房老大”已经越权篡位了，说明“炒民生”已经把“科技是第终生产力”炒成“老二”了。长久了就会科技落后，落后就要挨打。所以，各国都严禁“炒民生”。
　　为了国家未来和个人发展，我们应该倡导“先创业先投资再买房”。提高今后的收入是硬道理。今后更高的收入能力让你有尊严而幸福地生涯。反正没有“土地所有权”，留恋“土地使用权”还不如追求“资金收益权”来得实际。二代“工作骨干”被美国老太太按揭买房的故事害惨了。失去了学生年代的幻想和幻想，把买房当作人生的第一理想，生活的第一寻求，斗争的第一目的，胜利的第一标记。把“致富”的种子全体砸在了一套自住房上，作为“经济脊梁”的中产终日为还贷而赖活着，中国人就只有这一点长进吗？永远为人打工，对事业首创没有兴致，缺少资金，中国经济还有多少活气和后劲呢？本国人喜欢“当老板”，中国人喜欢“当房奴”，落伍面孔怎么转变呢？炒房的最大恶果是把成千上万的“老板苗子”抹杀在摇篮里。这是一个民族的悲痛。
　　“富人钱很多，再多的房子也被买走了”是炒家必败的“证言”。如果自住性有效刚需量小，炒房者就会因为无人接手而被套牢，所以99%的炒房者在买人时都深信自住性有效刚需y很大。看看网上的探讨就晓得这种主意的盖房炒房者很多，富人的钱像山一样的多，所以，炒房囤积量X要大于自住性有效刚需 y(好比每年5万套)很容易。炒房囤积量X已经大大超过今后的自住性有效刚需y了，富人却还在高估自住性有效刚需y，还在买入，买入，再买入。就像制造手机，物以稀为贵，一部几千元，特好赚钱，大家头脑就发热，就大造特造。市场需求10汽车，大家就会激动地盲目地制造出13车。市场需求增大到100车，就会制造出130车。结果，先是普及，遍及，再普及；再到过剩，过剩，再过剩。大量的过剩必然导致(像砍果树那样的)熊市降临，竞相杀价，跌声一片。
　　20、几年后，只有较新的住房才租得出去，目前的大多数“可出租房”因为闲置将丧失价值。驳“房子不怕闲置，放得越久越值钱”的错误观点。
　　3、高价房奴把“致富”的种子全吃掉了，到六十几岁将租房居住。驳“通膨不断，按揭才买得起住房，有钱再买就永远买不起。”的错误观点。
　　连通管的水终将流平。“人往高处走，水往低处流。”资本具有追赶高利润的天性，暴利就像千香万艳的“花粉”，必然引来千蜂万蝶。大家都目击过“暴利凹地”被“移山填海”的“张艺谋式”壮观景像：从千军万马制造家电到降价竞赛；从千村万山种果树到挥泪砍果树；从千家万户买股票赚大钱到八成人亏钱。大家都去追逐暴利，都去填充投资“高地”，就像连通管的水终将流平，必然导致房地工业利润逐渐靠近社会均匀利润。栽果树比种稻子好赚，大家都去种，未几，千车万担的“柑橘”就烂在树上了，价格就降下来了。大家都去盖房炒房，就像大家都去种果树，必然导致住房过剩。结果是盛极而衰，房价成千上万元地往下掉，结果是民众买廉价货的机遇终将到来。
　　11、资金流向投资“洼地”导致房地产利润逐步接近社会平均利润，买便宜货的机会终将到来。驳“盖房应该暴利”的错误观点。
　　“租民接班人”绝对较少。经济大势艰苦，倒闭和内迁的企业不少，闹民工荒，城市化放缓，“新移民增添租房”较少，只有6万套。租房结婚只有2万套。
　　为何“六年后可售将可售房”没有减少反而增加了？供应日益增多。因为钱好赚，大家都在八仙过海，各显神通，大干快上，马不停蹄。因为技巧含量低，房子是比汽车更容易大量制造的商品。容易制培养轻易过剩。过高的房价导致城市的人才外流，自住性有效刚需就减少了。过高的房价会下降城市化的速度，导致出租房过剩。
　　在错误观点的领导下，许多人把买房当作压倒所有的需求。没有买房，可以租房。如果买房搞得没钱吃饭了，搞坏身材就得失相当。如果买房亏损搞得夫妻交恶，谈何幸福。如果买房搞得小孩没钱深造，就因小失大。如果买房在大跌时变成负翁，就要流落街头。如果买房搞得家人生大病没钱治，就要流浪地狱。
　　“生成吾材当大用，岂肯离校就江郎。”对这么简略的情理，人总会觉悟的。可以在低价位骗人去当房奴，但在高价位就难以骗人去当房奴。可以骗自住性有效刚需去当房奴，但无奈骗还不起高月供的人去当房奴。可以短期骗人去当房奴，但难以长期骗人去当房奴。所以，刚需是不断在减少的，住房终将严峻过剩。
　　16、 计生导致许多“80后”的子辈最终会拥有五、七套房。驳“人多房缺”的错误观点。
　　“租民搬出人数”较多。“拥有私房率”和“住廉租房比例”逐年进步是一个必然的趋势，所以“租民搬出人数”较多。近几年建造了大批的新居，开发商不可能倒到海里去，不可能留着本人住，只有卖不出的价，没有卖不出的房，所以“由租转买搬出租房”的许多，有10万套。政策房欠帐十几年，“大补欠”。“由租转住廉租房搬出租房”的良多，有6万套。共计16万套。
　　把水杯里的石块(已有人入住的房子)拿出来，水杯里剩下多少水(尚未有人入住的房子)就高深莫测了。看静态，我可以大声地说：“今天，总人口 1000万以上的所有大城市，睡在室外的小于1000人，说明99.99%的人住在房子里；尚未住人的挂牌待售房、闲置房和在建房总数大于10万套。” (例如深圳，闲置房数以万套，2008年8月挂牌待售房5万套，三年计划新建9.71万套社会保障性房，商品房在建和计划建的大于9.71万套)。今后 50年的任何一天，我都可以一字不改地大声地说出这句话。由此得悉：大城市里的住房，无论是静态还是动态都是过剩，毫无疑难的过剩，大于10万套的过剩，永远的过剩！不然，请你告诉我，哪个大城市，在今后哪一天，不应该说出这一句话？在今后哪一天，挂牌待售房、闲置房和在建房总数不是大于10万套？如果然的出现我不能再说这句话的那一天，一定是遇到大熊市使房价低得开发商只卖不想盖了。
　　企业产品销售难题的重要原因在于内需不振。内需不振的主要起因在于高房价。许多人把买房当作花费的第一需要，这是畸形的，排他的。一套房就吃掉一个家庭二代人的节余。每月都是月光族，哪有能力去消费呢？为了还债，不得不省吃俭用，不敢每周逛街，不敢打的，不敢更新电器，不敢买好衣服，不敢买好化装品，不敢会友“喝一下”，长途电话不敢多谈话，不敢跳槽，害怕失业，畏惧收入减少，惧怕生病。
　　有人说：“不要多说房价，多流汗多赚钱才是硬道理。” 可是，房价6年上涨90万。有几家通过多流汗能增加收入90万？多印钞票的话，大家就能分到90万？民众经济承受力就像一根扁担，500斤压上去一定会压断的。安居才能乐业。如果全家终劳一生还不能得一屋，恶劳者、投机者必日增，社会如何协调、发展和稳定？炒民生危害社会，所以，各国都严禁“炒民生”。
　　如果其余民生材料像住房一样也可以睁一眼闭一眼地任其垄断、拍卖、囤积、炒作和哄抬价格，炒家也可以将大米、蔬菜、饮用水、公交票、火车票炒高5倍，因为它们对于人类更加刚需！所以，各国都严禁“炒民生”。
　　7、 不是通膨引起房涨，而是房涨引起通膨。把持通膨必需先降房价。驳猪八戒倒打一把的“通膨引起房涨”的错误观点。
　　在“世界工厂”含辛茹苦做出口，为就业做奉献，年利润率只有2%，甚至亏损的情况下，开发商和炒房者取得了数以十倍的年利润率。连通管“一边水高一边水低”的短期状况呈现了。“景致这边独好”对千行万业[简介最新动态]发生了十分严重的“吸血效应”。有的人解雇工人，卖厂买房。千商万贾凑集房市，千钱万币簇拥而入 。于是，一家欢喜百家愁，一湖水灾百湖旱，一家垄断百家争，一碗厚味百人抢；于是，“倒厂风波”来势凶悍，成千上万的中小制造企业和外贸公司倒闭或濒临倒闭。银行(树干)和房地产公司(树枝)都不会先死，要小心的是制造业(树头)会先死。各行各业是一个食品链，政府在行业上再“胳膊往里拐”，再不“一碗水端平”，最终就会得了一税丢百税，如果第一产业垮了，“皮之不存，毛之焉附？”最终就会一损百损，一了百了，最终就会成千上万的人失业，社会难以稳固，最终就会搬起石头砸自己的官位，所以，即便要救，不得不先救树头(制造业)和树干(银行)。最近发文对中小企业增加贷款和不许为土地贷款，显著就是在丢卒(树枝)保车，所以，连通管“一边水高一边水低”的状态是“兔子的尾巴长不了”。
　　自住性有效刚需是指近几年需要购买自用房而且有支付能力的购房需求。不是自住的不应该统计进来。当一个人“月供还不起”时就是冲破购买力的极限了，就不是有效刚需了。以下几种不是自住性有效刚需：“更新改良性需求”是一套换一套，住房总量不增不减，不能算需求增加。“拆迁需求增加”对“鸡蛋市场”是“母鸡增加”，是供给增加的表现，不能算需求增加。低收入者不是有效刚需。春节一过，火车站和汽车站人隐士海，里面有几个买得起百万的房子呢？老居民没有私房的基本上是低收入者，在等政策房。王石在中心二套说过，一般的中产也买不起了。未来的新移民也基本上是低收入者和一般的中产。投资投机者在房市表演主角是不争的事实。其买入不是自住，是为了高卖而获利，所以买入后就转化为供给了。大家都错误地把“投资投机者买入量很大”懂得为“需求很大”。比如，2006年开盘10万套，自住购房者买走4万套，投资投机者买走6万套，大家都说“供给10万套，被10万个需求都吃掉了”。揭开投资投机房的“供给实质”，将其归类于供给后，房市供大于求就明白了。
　　有人说：“多印钞票，多加工资，房价收入比就显得不高了。”这个说法是毛病的，只看到房价收入比变小，没有进一步计算下去。在通货膨胀情况下，物价涨幅大于工资涨幅，支付才能降落了，原来家庭收入的0.5用于买房，降低为0.4。将上述的公式重新盘算，结果是，在目前这种通货膨胀情况下一家人为买房要干32年，多2年。
　　5、今后20年，我国通货膨胀率可能低增长，房价创不出新高的可能性是存在的。驳“30年来地价房价涨幅惊人，说明今后通货膨胀率和房价也会高增长。”的错误观点。
　　六年后，新建的房子是智能化、新资料、新工艺、新形状，新格式，新装修。六年当前，最近几年建的房子与当时的新房黯然失色，越住越没面子；房子设施破旧，越住越不便利，就像5年前买的电脑一样已经过期了。
　　2、 高房价使人才外流，后患无穷，误国不浅。驳“房市繁华体现我国经济实力强，生活水平高。”的错误观点。
　　买彩电曾经要开后门，常常涨价。家电业走下坡路已经10年了，可能再10年，家电业也牛不起来了。不怕像股票那样大起之后大落，大落之后再大起。最可怕的是房地产在恶炒后不得民心，被纳入“炒民生”(与“炒粮食”同类)后将从此一败涂地。比方日本已17年没有恶炒房子了。日本炒房者17年还不能解套，所以炒房被套应该抛！
　　很明显，不是通货膨胀促使房价上涨，而是房价大涨带动物价上涨，加剧通货膨胀。理由是：从涨幅上看，房价严重虚高，已经远远偏离通货膨胀促使房价上涨的轨道。本来30万的房子，6年里被炒高到120万。6年里人民币不可能扩大4倍。从时光上看，房涨早于肉涨粮涨。从资金总量上看，某市2年景交房子10万套 * 平均每套涨价40万 = 资金多出400亿。物价怎会不涨！在反常的房价下，大众不得不提前透支今后几十年的收入买房，今后几十年才印的钞票也印出来了，货泉就膨胀了。从外在表现上看，地价房价大涨后，企业的用地用房和人工成本大增，出厂价就提高了。失地农夫以前供粮供菜， 现在反而要向社会购买，农产品就涨价了。
　　热钱，升值、次贷、石油食粮涨价等外因即使是第一重要的因素，房价大涨也是第二主要的因素。强调别人的错误更大，就能减轻自己的义务吗？
　　就像19年来股市从100点涨到6124点，至少几年内不可能再翻新高了，但是，人们大多对房价只有理性意识，没有感性思考，一时还很难从一种思维惯性中摆脱出来。他们只看到名义的现像，没有考虑到当时土地、屋宇等资源处于“无市场，不许交易，极其低价”的不畸形状态，没有斟酌到旧中国的底子一穷二白，建国后履行半供给性半福利性调配的计划经济和搞阶层奋斗延误经济生产，生活水平很低。30年前，奖金撤消，县长的月工资只有几十元，国家主席的工资只有300多元，很明显，改革开放前后正治经济环境天差地别。以很特别的“非商品化的革命年代的价格”为基数统计出来的增长率是很怪异的，很离奇的。就像大学毕业前张三的年劳动收入为500元，毕业2年后5万元，怎么能以此100倍来预测未来2年后至少增长5倍呢？如果以30年来的地价房价增长率作为参照物和依据来预测今后的通货膨胀率和房价，必然在深重的通货膨胀恐怖感之下得犯错误的荒诞的论断。然后用来领导房产投资，必然走入歧途，导致失败。
　　按美国商务部颁布的数据，2008年1月份美国新居销售旁边价为每套21.6万美元。每套21.6万美元 * 汇率7 = 每套151万国民币元 / 每套的建造面积相称于200平米 = 可能每平米在7550人民币元左右，而且他们的屋子是有土地所有权和装修过跟带家具家电的。2010年秋，在二线城市E市，用75 50只能买到三等地段的只有70年土地应用姑且不装修的毛坯房。2010年，美国的GDP是我国的20.3倍。美国的人均收入是中国的一二十倍，美国的医疗教导养老系统比我们好多了。就这么低的房价，人家都次贷危机了，房价都下跌了！ 我们是第三世界国家的收入，房子却是发达国度的价钱。咱们已经透支了几年的涨价空间，靠多少十个过错舆论还能硬撑多久呢？房价与国际接轨是大势所趋，历史必定。
　　对E市的预测，“六年后可出租房总数”= “目前有人居住的可出租房”50万套 + “目前尚未住人的可出租房”5万套 + “六年里新增闲置房”6万套= 61万套。
　　国际通行的房价收入比是3到6倍，按揭月供不超过家庭月收入的30%。在发达国家，认为房价收入比超过6就进入泡沫区。1998年国W院在有关房改的文件中提出：房价收入比超过4倍的，应该失掉住房补助。说明我国政府对国际标准是认可的。2005年，美国一参谋公司据房价收入比，就国际房价购买力做了个考察，看看哪些城市的房价让居民“最难以蒙受”。结果，澳洲悉尼以8.5金榜题名。并由此被断言“澳洲存在世界上最大的地产危机”。
　　17、 大城市的住房，不论是静态仍是动态都是大量过剩。 驳“大城市缺住房，房价还要上涨十几年”的错误观点。
　　如果通膨极其严重，如果房价再上涨，房价涨带动物价涨，物价涨导致加工资，加工资导致出厂价上涨，恶性轮回就破坏了经济整体，公民经济就垮了，社会就难以稳定了。如果通膨极其严重，房价再上涨，科技职员的收入不如炒房的老太，哪有心理干事业？如果真的像炒房者说的那样涌现了极其严重的通膨，就有许多企业倒闭或半倒闭，许多老板会卖房去救急，许多中产无钱供房而卖房，许多人失业或收入大减，吃饭堪忧，怎能顾得上买房，卖者很多而买者很少，房价必大跌！
　　因为不涨就没人追买，开发商每批都提价，近几年总房价每年以10万、20万、40万元的加速度上涨，需求者以每年10万、20万、40万人的加速度被赶出市场。“Ⅹ趋势”造成了，供给量不断趋大(/)，有效需求(\)不断趋小。左侧“>状态”时供小于求，发展到右侧“<状态”时，就变为供大于求。
　　“生产无规划性”是市场经济所固有的。20多年前，中学老师说：“西方国家的市场经济，存在无打算性，存在剧烈的市场竞争，必然造成出产相对多余。产品堆满仓库，穷人却买不起，资本家宁肯将牛奶倒进大海里，也不廉价卖给穷人。”我们的房市，将要展示的基础上就是这样的景像。
　　通货膨胀严重。2008年前7个月，居民消费价格总水平同比上涨都超过6%。通货膨胀就是“钱水泛滥”，“钱狗满街”，就是什物增加未几而钱增加很多。
　　从住房、教育、医疗三座大山综合地看疼痛指数，留学生回国后干30年只能买到只有70年土地使用权且没有装修的大套的毛坯房。在房价收入比为6的某发达国家 / 收入的0.5用于买房 = 一家人干12年就可买到有土地权并已装修的大套的新房。这有利于吸引留学生回国效率吗？莫非大家都不懂房价持续不断上涨的效果：乡村综合痛苦指数比城里高，有点本领的，有点文凭的，有点钱的都要进城，结果到处是“老幼村”、“穷人村”。
　　6年前，E市每平米只卖3000元。其中已包括了土地、人工、材料、治理、营销、利息等成本和各方的公道收益。现在卖12000元。总涨价 9000元。然而，通膨所增加的土地外本钱不超过700元 / 总涨价9000元 = 通膨带来的涨价只占总涨价的8%。即使今后几年里通货膨胀率到达不可想像的1倍，通膨带来的涨价也只占总涨价的16%，影响很小。股票2010年11月上到6124点，2008年8月19日低见2284点，跌幅达62.7%。解释通货膨胀固然会一时促涨，却不能保证“投机价”长期至高无上不下跌。
　　住房供给有5块：“开发商的供给”，“政府的供给”，“投资投机需求所转化的二手房供给”(富人买房是间接的供给，潜在的供给，未来的供给)，“单位自建房供给”，“小产权房供给”。
　　“刚需很大， 再多的房子也供不应求。”是自欺欺人的疯话。盖房炒房者钱太多、心太贪、太自豪和太盲目，而非富人钱太少、太胆小、太谨严和太理智，所以必然是：炒房囤积量X >自住性有效刚需y。“30%的人却占有70%的钱”，“70%的人只领有30%的钱”，这是铁的事实，所以必然是：炒房囤积量X >自住性有效刚需y。自住性有效刚需y 取值5万套，得“X > 5万套”。自住性有效刚需y 取值500万套，得“X > 500万套”。所表现的意思都是“供大于求”。
　　“高价房奴”睁开眼先想到月供。天天先为银行打工半天。有的“高价房奴”为了买房啃四老40万元，但那是敷衍看病和养老的钱，最终要拿钱到病院去还。还完按揭，接着还“啃老钱”。在高房价、高负债、高脑压下，住房成了一辈子的挂念，辛苦繁忙，忧心忡忡，终其毕生，幸福感和成绩感在哪里？
　　社会发达后，晚婚和独生蔚然成风。1978年以前是多子多富的年代，1978年诞生的到2008年30岁，这些结婚需求已基本开释结束，刚需大降。你我接到的结婚请贴上的主人大多是独生孩。1988年全国出生人口2457万人，2000年下降到1379万人。12年下降了43.9%。依据《全国教育事业发展统计公报》，2010年与19 96年比拟，全国小学招生人数，从2524.66万人下降到1736.07万人，减少31.2%。目前，去世的主要人群是战斗时代出生的。再过20年，逝世的主要人群是建国后和平时期出身的(80后的父辈等)，数目大增。这是一个不可逆转的“住房由正常过剩发展到严重过剩”的进程，表示为“Ⅹ趋势”。“老人身后腾出住房数”越来越多(/)，“结婚购房数”(\)越来越少。发展到右侧“<状况”时，“白叟身后腾出住房数”大于“结婚购房数”，占到自住性有效刚需一大半的“结婚刚需”就被对消掉了。
　　18、 目前超低的房租投资回报，是“可出租房”已经严重过剩的铁证。 驳“房租会不断上涨”的错误观点。
　　“六年后可出租房总数”61万套 ?“六年后有人居住的可出租房”42万套 = “六年后尚未住人的可出租房”19万套 / “六年后可出租房总数”61万套 = “六年后可出租房总体过剩率”为31%。这是讲原理，讲趋势，是大略的数字。从中发明的