开发商应当废弃所有的空想 满意10%以下的利润

灰色记忆1

开发商应该放弃所有的理想 知足10%以下的利润

2010-10-28 逐日经济消息

    开发商应当废弃所有的空想，缴械投降。

    政策无松动可能，货泉可能放松可能紧缩，但房地产市局面临的只有一条路――压缩。在非加息周期，对房地产贷款独自加息；而在加息周期，对房地产企业更是雪上加霜。除非经济局势渐入佳境，寰球经济呈现二次瓦解，否则房地产商就不可能取得芝麻开门的咒语。

    房地产行业将来不是支柱产业，固然此前十年始终是。10月18日，在中国政府网登载的《国务院对于加快培养跟发展策略性新兴产业的决议》文件中，列举的支柱产业中已经不了房地产业。10月25日，国务院安排四季度经济工作，其中第四条就是：增进房地产市场安稳健康发展，指出“各地域、各部分必定要当真落实各项调控办法，坚定遏制局部城市房价过快上涨”。

    对房地产开发商而言，面临的最大压力是融资压力，去杠杆化紧锣密鼓。

    加息是重型兵器，对于已有银行贷款的开发商有负面影响。根据10月26日央行宣布《2010年三季度金融机构贷款投向统计呈文》（以下简称　《讲演》），三季度房地产贷款新增1.72万亿元，占国民币新增贷款的27.3%，增速涌现回落，是二季度以往返落趋势的连续。前三季度，重要金融机构及乡村协作金融机构和城市信誉社房地产人民币贷款新增1.72万亿元，9月末余额同比增长32.9%，比上年末低5.2%。前三季度，地产开发贷款新增1602亿元，9月末余额同比增加36.0%，比上年末低68.2个百分点。房产开发贷款新增3990亿元，9月末余额同比增长21.5%，比上年末高5.7个百分点。以长期贷款利率回升0.2计，今年新增的房地产开发贷款增添111.84亿元的成本。在市场上升期，如此小范围的财务支出不过是毛毛雨，但在市场下行期，有可能成为骆驼背上最后的稻草。

    对于开发商而行，很多还享受不到加息的甜美疼痛，可以享受到加息苦楚的是与银行配合多年的大型开发商，再高的官方利率，也比借入年率20%、30%的民间资金要好得多。依据笔者懂得到的情形，银行对开发贷款基本结束，就算是大型客户、领有政府背景也慎之又慎。

    不得已，开发商自有资金比例越来越高，象征着开发商融资本钱越来越高，动辄20%的成本绝非一般的开发商可能蒙受。按规定，自有资金往年占35%，但暗藏的杠杆加长，开发商的自有资金实际上达不到要求。

    对预售款与定金的监管直击中心。13日，成都市城乡房管局流露，从11月1日起，开发商制止直接受取屋宇预支款。该新闻在当地房地工业界引发震撼。北京紧随其后，将于今年12月1日起正式实施的《北京市商品房预售资金监视治理暂行方法》(以下简称《暂行措施》)，依照该划定，商品房预售时，房地产开发企业不得直吸收存商品房预售资金，而是请求按照一个预售允许申请对应一个专有账户，购房人应该将购房款直接存入专有账户。

    家喻户晓，开发企业玩的是三个锅盖十个锅的花招，预售款被挪用在地产界人人皆知的机密，基础上70%左右会被挪用作购地资金、偿还银行贷款等。预售款被严厉监管，剩下的7只锅子袒露于市场。此举在半年后会发生两大直接成果，一是拿地的开发商会大大减少，二是缺衣少盖的开发商会被大企业兼并。

    政府十分明白开发商的命门在哪里，由于各地的城投公司根本都是处所政府实际运作，土地带来滚滚财源。假如政府卡住了信托与境外贷款，那么恐怕有一半开发商会就地趴下，从此退出市场。

    不要说中小开发商，就是上市的房地产开发企业日子都不好过。一则广为传播的统计数据是，截至10月27日，已经颁布三季报的56家房企三季度经营性现金流量净值为-521.83亿元，而去年同期达到392.93亿元，大幅下滑233%。“万保招金”四大地产龙头的现金流同比下滑情况非常重大，前三季度的经营性现金流净值均低于-10亿元，保利地产更是达到-261.08亿元，而去年同期这四家公司的现金流均为正值。这阐明大型房地产企业很难经受得起打草惊蛇。

    金融去杠杆，带动商品房库存在十月份敏捷增长，击破了所谓房地产市场由供求关联决定的谬论：一旦投资者退出市场，房地产供不应求的景象在一两个月时光内就会逆转。根据Wind统计显示，49家上市房企的存货到达5000亿元，如果按照100万元一套房产估算，仅这49家房企的存货量就高达50万套。可见，去杠杆化下降投资收益就能压低房价，投资收益高、政府一度激励房地产投资，才是中国房地产市场虚热难降的本源。

    各个房企尤其以普互市品房作为破足基本的企业，为应答震动的市场，加快周转并且参加保障房建设雄师，保障房的利润只有3%，最高不外5%，看来开发商要满意10以下的利润了。房地产黄金十年一去不复返，暴利时期随风而去。

    政府的鼓励政策，在中国有吹糠见米的奇效，房地产热也政策，冷也政策。

注：打电话，求教某公司为何事迹大幅下滑，未得要领。明年是产品转型期，至为要害。如果明后年依然如斯，恐怕就是昙花公司。
    想抽空去看看。
    感激在各行各业的友人，供给业界常识。让我坚持对事实的警醒，时刻提示本人不能关起门来胡言乱语。