建造面积盘算的分类计算

陈洛一1

计算建筑面积的房屋原则上应具备的条件
☆ 计算全部建筑面积的范围
☆ 计算一半建筑面积的范围
☆ 不计算修筑面积的范畴
计算建筑面积的房屋原则上应具备的条件
根据计算建筑面积的有关规定和规矩，可能计算建筑面积的房屋准则上应具备以下广泛性的前提：
1、 应存在上盖；
2、 应有围护物；
3、 结构稳固，属永久性的建筑物；
4、 层高在2.20m或2.20m以上；
5、 可作为人民出产或生涯的场合。
其中：层高系指房屋的高低两层楼面，或楼面至地面，或楼面至屋顶面的垂直间隔。楼板面至屋顶面的垂直高度也包括楼板面至房屋顶平台面的高度，但房屋顶面或平台面都不应包括隔热层的高度。
国度尺度《房产丈量标准》中所指屋宇层高2.2m以上的计算修建面积，都包含2.2m自身，其含意是层高在2.2m或2.2m以上的盘算建造面积。
计算全体建筑面积的规模
1、永久性结构的单层房屋，按一层计算建筑面积；多层房屋按各层建筑面积的总和计算。
这里阐明：房屋的建筑面积是指房屋各层建筑面积的总和。这里的多层房屋系指两层或两层以上的房屋。单层房屋层高高于2.2m也只能按一层计算建筑面积。层高下于2.2m的房屋都不能计算建筑面积。
2、房屋内的夹层、插层、技巧层及其梯间、电梯间等其高度在2.2m以上部位计算建筑面积。
梯间、电梯间是指进出楼梯或电梯的房间，还包括凸起房屋屋面，有顶盖、有围护构造、永恒性的、层高不低于2.2m的、供回升屋顶顶层维修房屋或保险出口的房间，或供停放检验，升降电梯用的房间。
夹层、插层、技术层也称附层，是指建筑在房屋内部空间的部分档次，是安插于上下两个正式房屋层旁边的房屋。从表面看不出来，这些增添的房屋层，有的是结构层，即属于全部房屋整体结构的一部分，有的是技术层，是加插进去的。不论是结构层还是技术层，只有其层高不低于2.2m都可以计算建筑面积，凡层高低于2.2m的部位，均不应计算建筑面积。
3、穿过房屋的通道、房屋内的门厅、大厅，不管其层高，均按一层计算建筑面积。
这里所讲的穿过房屋的通道，系指房屋内部的通道。
门厅、大厅内的回廊部分，层高在2.2m以上的按其水平投影面积计算。房屋内的门厅、大厅因功效须要，其层高较高，国家标准《房产测量规范》中划定的通道、门厅、大厅不论其层高，均按一层计算建筑面积。其含意是指层高不论高于2.2m多少，均按一层计算建筑面积，而层高低于2.2m的通道、门厅、大厅是不能计算房屋的建筑面积。
门厅、大厅有的因层高很高，个别在沿厅的周边设有楼层式的走廊，咱们称其为回廊。这一部分凡高不低于2.2m的，按其水平投影面积计算建筑面积，回廊下边的厅，如其层高在2.2m和2.2m以上部位仍应计算建筑面积。
4、楼梯间、电梯（观光梯）井、提物井、垃圾道、管道井等均按房屋天然层计算建筑面积。
楼梯是指供房屋各层间上下步行的交通通道；电梯是指房屋各层间垂直上下的电动交通通道；提物井是指专供房屋各层间垂直上下晋升或放降物品用的通道井；垃圾道是指专供房屋各层倾倒垃圾用的井道；管道井是指房屋各层的各种管道（如：上下水管、暖气管、电缆、通信线等）上下集中通过的井道。
因为这些井道，有的并不形成显明的层，但又都占用了房屋的建筑面积，因此应追随房屋的自然层计算建筑面积，作为房屋天然层面积的一部分，一起计算房屋的建筑面积。
房屋的做作层数是指按房屋的楼板和地板结构分层的层数。
房屋的自然层数，普通按室内地平线以上计算。地平线以下为地下室，按负层数计算；采光窗在室外地平线以上的半地下室，其室内层高不低于2.2m的计算自然层数；层高在2.2m以上的架空层也计算自然层数。
有关地下室和半地下室这两个名词，国家标准《房产测量规范》不明白界定其含义；国家标准《住宅设计规范》对地下室和半地下室有以下术语和说明，可供参考：
地下室是指房间地面低于室本地平面的高度超过该房间净高的一半者；半地下室是指房间地面低于室当地平面的高度超过该房间净高的三分之一，但不超过一半的地下室。
当房间地面低于室外埠平面的高度不超过房间净高的三分之一者，则不能算作地下室，也不算半地下室。
假层、附层（夹层）、插层、阁楼（暗楼）、装潢性塔楼、以及突出屋面的楼梯间，水箱间等不计层数。
因为古代房屋设计的多样化，楼梯、电梯等井道达到的部位不同，有的直达地下室各层、有的服务于不同类型的楼层，服务对象和应用功能也不相同，因而在对这些共有建筑面积进行认定和测算时，仍是应依据实际情形予以断定。
5、房屋天面上，属永久性建筑，层高在2.2m以上的楼梯间、水箱间、电梯机房及斜面结构屋顶高度在2.2m以上的部位，按其外围水平投影面积计算。
以上所指层高在2.2m以上是指层高在2.2m或2.2m以上的房屋。
天面是指房屋顶面上，四处有围护结构的，可供国民畸形运动的平台，也叫天台。
房屋天面上的楼梯间是突出房屋屋顶，有顶盖，有围护结构，供人民出入屋顶面进行维修或作为平安出口的步行通道的建筑物。
房屋天面上的水箱间是突出房屋屋顶，有围护结构的蓄水安装的建筑物。
电梯机房是突出房屋屋顶，供电梯升降、或停放、或检修电梯的电梯专门用房。
斜面屋顶的房屋是指在房屋屋顶或天面上另有一永久性的、可供人民寓居用的或贮存物品用的斜面屋顶房屋，对这类斜面房顶的房屋，按其层高到达2.2m的部位计算房屋建筑面积。
上述规定包括房屋天面上或房屋屋顶上的楼梯间、水箱间、电梯机房，以及斜面屋顶的房屋。
上述有关斜面屋顶的房屋建筑面积计算的规定，也实用于其余斜面屋顶房屋的建筑面积计算，即所有斜面屋顶的房屋，都按层高达到2.2m的部位计算房屋的建筑面积，以坚持房屋建筑面积计算标准的一致和同一。
6、挑楼、全关闭的阳台按其外围程度投影面积计算。
挑楼是楼房向外悬挑出底层的关闭楼层房屋，层高不低于2.2m，按楼房处置。
阳台是供人民休憩及晾晒衣物用的房屋设施，是户内与户外的过渡空间。封闭阳台按其外围水平投影计算面积。不封闭阳台按其外围水平投影的一半计算建筑面积。封闭与不封闭以设计图纸或其他同意文件为准。所谓封闭阳台，系指阳台采用实体栏板作围护，栏板以上用玻璃等物全部围闭的阳台。
7、属于永久性结构有上盖的室外楼梯，按各层水平投影面积计算。
室外楼梯是位于房屋外部的、供人民生产或生活的、上下各层的步行通道之用的、有围护结构的永久性建筑物，属房屋的附属设施。
当上层楼梯设计为下层楼梯的顶盖，且可以完整遮蔽的，可视为该层室外楼梯有顶盖。
室外楼梯的面积按实际层数各层的水平投影面积计算。
8、与房屋相连的有柱走廊，两房屋间有上盖和柱的走廊，均按其柱的外围水平投影面积计算。
此处所指和房屋相连，是指走廊的顶盖和柱与房屋的结构相连，即两者的梁、柱、墙相连，走廊的柱为承重的结构柱。
此地方指走廊是指此廊是供人民在生产或生活中，出入或常常通行用的走廊。
9、房屋间永久性的封锁的架空通廊，按外围水平投影面积计算。
架空通廊是指两建筑物之间供人民通行用的空中走廊。封闭的架空通廊，系指架空通廊采取实体栏板作围护，栏板以上采用玻璃等物全部围闭的，有的架空通廊和房屋一样，是由墙体全部围闭，并有门和窗，这都是封闭的架空通廊。架空通廊的层高低于2.2m的也不计算建筑面积。
10、地下室、半地下室及其相应出进口，层高在2.2m以上的，按其外墙（不包括采光井、防潮层及保护墙）外围水平投影面积计算。
采光井是指为地下室供给光芒和透风用的地下室墙体外的地下空间。
防潮层是指一种用于避免地面上各种流体和地下水浸透地下室和地下室墙体的隔离层。
掩护墙是指和防潮层作用雷同的隔离墙体，地下建筑物为抵御周边的压力，外墙的厚度跟着埋葬地下的深度而增厚。增厚的这一局部墙体也是维护墙，它起着防潮和抗压的双重作用。
上述这些增厚的墙体都不计算建筑面积，故地下室和半地下室的建筑面积计算按上口，即以地上部门的墙体为准计算。
11、有柱或有围护结构的门廊、门斗按其柱或围护结构的外围水平投影面积计算。
门廊和门斗是指房屋门前有顶盖，有支柱或围护结构的进出通道，支持顶盖的是柱称门廊，支撑顶盖的是承重墙体时称门斗；门廊和门斗时房屋门外的房屋从属设施，它重要起防雨、防尘、避晒、挡风、防寒、隔音等缓冲作用和分隔作用的建筑物。门斗在主墙体以内的部分的建筑面积，可包括在底层房屋建筑面积之中。
门廊和门斗必须具备与房屋相连的永远性的、结构坚固的顶盖。这个上盖可以是du-li的顶盖，也可能是房间或挑廊的地板，或挑楼或阳台的地板，也能够是屋檐。门廊跟门斗的层高不低于2.2m。
门斗的保护结构应为结构墙体，可能是房屋承重墙体的一部分，也可以是本人具备的du-li的与顶盖相连的墙体。
门廊和门斗都是进出大门的主要通道。